دبي… 21% زيادة في أسعار العقارات المطورة وسط طلب قوي

أظهرت بيانات بيوت وجود فروق ملحوظة في أسعار الطلب المعلنة للعقارات السكنية في دبي عند مقارنة الوحدات التي تتضمن تحسينات وتجديدات محددة بنظيراتها التي لا تتضمنها، في مؤشر على الدور الذي يمكن أن تلعبه حالة العقار ومستوى تجهيزاته في تموضعه السعري داخل السوق.
وبحسب البيانات، يبلغ متوسط سعر الطلب للعقارات الجاهزة المعروضة للبيع والموصوفة بأنها مجددة أو مطوّرة نحو 3.1 ملايين درهم، مقارنة بنحو 2.18 مليون درهم للعقارات غير المطوّرة. ولا تعني هذه المقارنة أن أعمال التجديد وحدها تحدد سعر العقار، إذ تتداخل عوامل أخرى تشمل الموقع والمساحة والتصميم والعمر والحالة والمزايا، إلا أن البيانات ترصد ارتباط عدد من التحسينات بمستويات مختلفة لأسعار الطلب في السوق.
وتشمل أبرز التحسينات التي رصدها التحليل المسابح الخاصة، ومرافق العافية والرياضة، والمطابخ المطوّرة، والأرضيات، والحمامات، مع تفاوت أثر كل منها بحسب نوع العقار وفئته السعرية.

سجلت العقارات التي تتضمن مسبحاً خاصاً أبرز الفروق في أسعار الطلب، لا سيما في قطاع الفلل، إذ بلغ متوسط سعر الطلب لهذه العقارات 3.5 مليون درهم، أو 2436 درهماً للقدم المربعة، مقابل 2.6 مليون درهم، أو 2006 دراهم للقدم المربعة للعقارات التي لا تتضمن مسبحاً خاصاً، ما يمثل فارقاً قدره 21.4% في سعر الطلب لكل قدم مربعة.
وفي سوق مثل دبي، حيث تشكل المساحات الخارجية عنصراً مهماً في نمط الحياة السكني، يمكن للمسبح الخاص أن يحول الحديقة إلى امتداد فعلي لمساحات المعيشة، خصوصاً عند دمجه مع مناطق الجلوس المظللة وتنسيق الحدائق والإضاءة الخارجية ومناطق الشواء أو المطابخ الخارجية. ويظهر هذا النوع من التحسينات بصورة أكبر في المجمعات التي تتميز بالفلل والمساحات الخارجية الواسعة، ومن بينها نخلة جميرا، وإميريتس ليفينغ، والمرابع العربية، ودبي هيلز استيت، وعقارات جميرا للجولف.

يمتد الاتجاه إلى مساحات الرياضة والاسترخاء، التي أصبحت تظهر بصورة متزايدة ضمن العقارات السكنية الفاخرة في دبي، وتشمل الساونا وغرف البخار وأحواض الاستحمام الساخنة والصالات الرياضية الخاصة والمساحات المصممة بأسلوب المنتجعات الصحية.
وبحسب بيانات بيوت، تسجل العقارات التي تتضمن واحدة أو أكثر من هذه المزايا متوسط سعر طلب يبلغ 3.1 مليون درهم، أو 2035 درهماً للقدم المربعة، مقابل 2.9 مليون درهم، أو 1925 درهماً للقدم المربعة للعقارات التي لا تتضمن مزايا مرتبطة بالعافية، بفارق يبلغ 5.7% في سعر الطلب لكل قدم مربعة.
وتظهر هذه الخصائص بصورة أكبر في العقارات التي تتجاوز أسعارها 3 ملايين درهم، ولا سيما في نخلة جميرا، ووسط مدينة دبي، ودبي مارينا، وتلال الإمارات، والبراري، حيث تشكل مرافق العافية جزءاً من تجربة السكن الفاخر وليس مجرد تجهيزات إضافية.

في حين ترتبط المسابح ومرافق العافية بصورة أكبر بالعقارات ذات المساحات الواسعة والفئات السعرية الأعلى، تظهر التحسينات الداخلية ضمن شرائح أوسع من السوق، وفي مقدمتها المطابخ.
وتشير البيانات إلى أن العقارات التي تتضمن مطابخ مطوّرة تسجل متوسط سعر طلب يبلغ 2.74 مليون درهم، أو 1871 درهماً للقدم المربعة، مقارنة بـ 2.71 مليون درهم، أو 1832 درهماً للقدم المربعة للعقارات التي لا تتضمن مطابخ مطوّرة، بفارق يبلغ 2.1% في سعر الطلب لكل قدم مربعة.
ولا يتطلب تحديث المطبخ بالضرورة إعادة تصميمه بالكامل، إذ يمكن لإعادة تغليف الخزائن وتغيير المقابض وتحديث أسطح العمل واستبدال الجدران الخلفية وتحسين الإضاءة أن تغير مظهر المساحة، خصوصاً عندما تكون بنيتها الأساسية جيدة بينما أصبح تصميمها قديماً.
كما يمكن لاختيار تشطيبات محايدة ومتناسقة مع بقية المنزل أن يجعل العقار مناسباً لشريحة أوسع من المشترين عند طرحه في السوق.

تحظى الأرضيات بأهمية تتجاوز دورها كعنصر من عناصر التصميم الداخلي، نظراً إلى امتدادها عبر مساحات واسعة من العقار وتأثيرها على الانطباع العام عن الوحدة. وتسجل العقارات التي تشير قوائمها إلى وجود أرضيات مطوّرة أو خشبية متوسط سعر طلب يبلغ 3.34 مليون درهم، أو 1943 درهماً للقدم المربعة، مقارنة بـ 3 ملايين درهم، أو 1932 درهماً للقدم المربعة للعقارات ذات الأرضيات غير المطوّرة.
ويمكن لاستبدال التشطيبات القديمة بمواد أكثر عصرية، مثل الخشب الهندسي أو البلاط ذي المظهر الخشبي، أن يغير المظهر العام للمساحات الداخلية، فيما يساعد استخدام تشطيبات متناسقة في أجزاء مختلفة من المنزل على تعزيز الترابط البصري بين الغرف.
ويظهر هذا النوع من التحسينات بصورة خاصة في الشقق والمنازل المتلاصقة، حيث يمكن لتوحيد الأرضيات والتشطيبات أن يمنح المساحات مظهراً أكثر اتساقاً، إلى جانب توفير خيارات عملية من حيث المتانة وسهولة الصيانة.

أما الحمامات، فتؤدي دوراً مختلفاً في تقييم الحالة العامة للعقار، إذ يمكن لتفاصيلها أن تعكس مستوى الصيانة وجودة التشطيبات.
وتظهر بيانات بيوت أن العقارات التي تتضمن قوائمها أوصافاً تشير إلى حمامات مطوّرة تسجل متوسط سعر طلب يبلغ 3.29 مليون درهم، أو 1842 درهماً للقدم المربعة.
ولا تتطلب عملية تحديث الحمام بالضرورة إعادة تأهيل كاملة، إذ يمكن لاستبدال الصنابير وتجهيزات الاستحمام والمرايا ووحدات الإضاءة وواجهات الخزائن أن ينعكس بوضوح على المظهر النهائي.
كما يمكن لإعادة معالجة فواصل البلاط والمواد العازلة المتضررة أن تمنح المساحة مظهراً أكثر عناية، وهو ما ينطبق أيضاً على مجموعة من التفاصيل الصغيرة في أنحاء المنزل، مثل الطلاء ووحدات الإضاءة ومقابض الأبواب وحلول التخزين، التي يمكن أن تسهم مجتمعة في تحسين طريقة تقديم العقار من دون تغييرات إنشائية واسعة.

وتشير الفروقات التي يرصدها التحليل إلى أن أثر التجديد لا يرتبط بالضرورة بحجم الاستثمار فقط، وإنما بمدى ملاءمة التحسين لطبيعة العقار والشريحة التي يستهدفها. فقد يكون المسبح الخاص أو مساحة العافية أكثر ملاءمة لفيلا فاخرة ذات مساحة خارجية كبيرة، في حين قد يرتبط تحديث المطبخ أو الأرضيات أو الحمامات بصورة أكبر باحتياجات الشقق والمنازل متوسطة الحجم.
ويستند هذا التحليل إلى العقارات السكنية المعروضة على بيوت خلال الفترة الممتدة من 1 يناير إلى 31 أغسطس 2026. وتمثل الأسعار الواردة أسعار الطلب المعلنة ولا تمثل بالضرورة أسعار الصفقات النهائية. كما ينبغي عند مقارنة العقارات مراعاة الاختلافات في الموقع ونوع العقار والمساحة والعمر والحالة والتجهيزات والمزايا الأخرى.